„A rövidtávú bérbeadás nem más, mint vendéglátás, a hosszútávú bérbeadás viszont hasznosítás. Mindkettő más tudást, más ismereteket igényel. A bérbeadás tulajdonképpen egy életforma.”– fogalmazott Szőke Annamária, az Albérlet.hu Ingatlan Bérbeadó és Értékesítő Kft. tulajdonosa a Magyar Ingatlan Akadémia egyik rendezvényén. A két bérbeadás főbb ismérvei közül kiemelte, hogy a rövidtávú bérbeadás ugyan több adminisztrációval jár, de jó menedzseléssel magasabb hozam érhető el. A hosszútávú bérbeadás viszont akár egy több évig tartó, biztos jövedelmet jelent, viszonylag kevés energia befektetéssel.

Az elmúlt két év ingatlanpiaci tendenciái alapján a szakember hangsúlyozta: míg 2015 nyara volt a bérleti díjak, és a belváros telítettségének, illetve a rövidtávú bérbeadásoknak a csúcsa, addig 2015 végére már ezek a lakások visszakerültek a hosszútávú bérleti piacra, megjelentek a jobb minőségű, befektetési céllal vásárolt lakások, és a bérleti díjak is konszolidálódtak, kevesebb lakásváltás történt, a fizetőképes bérlő-réteg felértékelődött.

A 2017-es évi tendenciák tekintetében Szőke Annamária megítélése szerint „tisztulás várható minden téren. Biztonságosabb lesz a hasznosítás, megjelenik a minőségi, legalizált bevételként működő bérbeadás, képzett ingatlanszakértők állnak rendelkezésre. A különleges, extra lakások iránti igény növekszik, a városrészek népszerűsége a felújítások, befektetések következtében változik. A CSOK és egyéb támogatásoknak köszönhetően a lakosság nagyobb részénél továbbra is a saját lakás vásárlása a hosszútávú cél, a bérleti időszak 5 évben maximalizálódik.”

Fütyülnek egymásra a társasházban élők

Benkő Zoltán okleveles ingatlangazdálkodó a rövidtávú bérbeadás alapvető problémájának az idő rövidségét emelte ki. „Ezekben az esetekben a bérlő és a közös képviselő között nem tud egy ideális együttműködés kialakulni, és a bérbeadók sem vállalnak konstruktív szerepet. Ugyanakkor a szomszédok sincsenek tisztában a bérlők jogaival, és éppen ezért, korlátozni próbálják azokat, és ez sok konfliktust eredményez” – mondta Benkő Zoltán.

A Magyarországon is népszerű bérbeadási forma, az Airbnb vonatkozásában az ingatlan-szakember a közös képviselő feladatát hangsúlyozta. A közös képviselőnek kell biztosítania a tulajdonostársak alapvető jogait, amelyeket a Társasházi törvényből kiindulva a ház alapvető dokumentumai rögzítik. Ezek közül is kiemelkedő fontosságú a Házirend, de az tapasztalható, hogy a bérbeadók ezt nem veszik figyelembe. Összességében jogok és kötelezettségek nem tisztázottak az együttműködésben érintett szereplők között.

A bérleti díj megállapítása kapcsán az egyik leggyakrabban előforduló probléma Benkő Zoltán szerint az, hogy mivel a rezsidíj összetétele nem pontosított, ebből adódóan sok bérlő fizeti a bérbeadó helyett közös költség címén a társasház felújítási alapját. A lakásvásárlásnak is megvannak a maga jellegzetes problémái, ezek közül az egyik legnagyobb, hogy mind eladói, mind vevői oldalról elsősorban a megvásárolandó lakásra figyelnek az érintettek, háttérbe szorul az a kérdés, hogy a kiválasztott lakás adott esetben egy társasház része, és így a lakás mindenkori tulajdonosa a ház terheinek viselőjévé válik.

Adózás és biztonság

Legyen szó ingatlan vásárlásról, vagy bérbeadásról, a közjegyzői okirat, és az adózás is kiemelt fontosságú, sokan nincsenek tisztában ezek jelentőségével.

Azt, hogy magánszemélyként, vagy cégként milyen kötelezettségeknek kell eleget tenni, illetve milyen adózási formák közül lehet választani, Bergmann Péter adó és könyvszakértő, a Bergmann Könyvszakértő és Adótanácsadó Kft. tulajdonos-ügyvezető igazgatója, és munkatársa Dr. Báló Rita jogász-adótanácsadó ismertette. „Először is el kell különítenünk a klasszikus ingatlan bérbeadást, azaz az albérletezést az úgynevezett szálláshely szolgáltatástól, amely rendszerint nem huzamos jellegű éjszakai ott tartózkodás céljára történő kiadást jelent egyéb szolgáltatásokkal együtt (pl. takarítás, reggeli). Ide tartozik az airbnb-zés.” – fogalmazott a jogász-tanácsadó. Míg az „albérletezés” végezhető egyéni vállalkozóként, adószám nélkül magánszemélyként, vagy adószámos magánszemélyként, addig az „airbnb”-zés kizárólag adószám birtokában lehetséges. Adószámot tehát ingatlan bérbeadás esetén nem kötelező kiváltani, de annak hiányában a bérbeadó nem számlaképes. Ennek akkor van jelentősége, ha a bérlő ragaszkodik ahhoz, hogy a bérleti díjról számlát kapjon.

A mindenkit foglalkoztató „várhatóak-e NAV ellenőrzések” kérdésre a szakemberek válasza, hogy mivel már 2016-ban is szóltak hírek arról, hogy nyilvántartásba gyűjtené a NAV a lakást magán- vagy turisztikai céllal kiadókat, így előreláthatóan az ingatlan bérbeadók adó-ellenőrzése 2017-ben slágertéma lesz. Biztosat azonban csak a februárban megjelenő 2017-es évi NAV Ellenőrzési Irányelveinek megjelenése után lehet mondani.

A 2017-től várható adózási változásokat Dr. Kiss Zoltán, a Nemzetgazdasági Minisztérium Személyi Jövedelemadó és Járulékszabályozási Osztályának vezetője összegezte egy átfogó, tanulságos példákkal kiegészített előadásban. A legfontosabb, hogy 2017-től a tételes átalányadó összege évi 32 ezer HUF-ról évi 38 ezer 400 HUF-ra emelkedik. Ezzel párhuzamosan megszűnik a szálláshely-szolgáltatás tevékenység után eddig fizetendő egészségügyi hozzájárulás.

A közjegyzői okirat jelentőségét Dr. Záborszky Eszter közjegyző foglalta össze. A közjegyzői okirat végrehajtható peres eljárás nélkül, tehát gyorsabb, egyszerűbb végrehajtást tesz lehetővé. A közjegyző tapasztalata szerint a bérlők tudatában vannak a végrehajthatóságnak, de szerencsére elenyészően kevés, évi 10-20 ilyen ügy indul. Fontos tudni, hogy fizetésképtelenség ellen a közjegyzői okirat nem véd meg, de a kiköltözés biztosítható, a bírósági eljárásnál jóval rövidebb határidő mellett zajlik.

Forrás: profit7.hu